18.06.2013

Schuldbriefe stückeln?

Die NZZ vom 10. Juni 2013 thematisierte die Stückelung von Schuldbriefen mit ihren Vor- und Nachteilen. Die Finanzierung eines Immobilienkaufs erfolgt bei Privaten in der Regel durch eine einzige Bank, welche dem Hauskäufer empfiehlt, den Totalbetrag (Hypothek) in verschiedenen Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten auszulösen. Als Sicherheit dienen der Bank vielfach Schuldbriefe, wobei meist nur ein einziger Schuldbrief über den Totalbetrag (und nicht mehrere Schuldbriefe über die verschiedenen Tranchen) erstellt wird.

Wenn nun nach einigen Jahren die erste Tranche der Hypotheken fällig wird, ist es quasi ausgemacht, dass die Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank geschieht. Ein Wechsel zur Konkurrenz kann daran scheitern, dass die gesamte Finanzierung "gezügelt" werden muss, wobei für die noch laufenden Kredittranchen die bisherige Bank eine Entschädigung verlangt. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann insbesondere bei langjährigen Festhypotheken hoch ausfallen und dem Käufer einen Wechsel der finanzierenden Bank vergällen.

Es kann sich daher empfehlen, beim Abschluss des Kreditgeschäftes mehrere Schuldbriefe zu erstellen, welche bspw. mit den verschiedenen Hypothekar-Tranchen übereinstimmen, so dass bei Fälligkeit einer Tranche der Schuldbrief ebenfalls frei wird und von der bisherigen zur neuen Bank transferiert werden kann. Diese Stückelung der Schuldbriefe kann grundsätzlich auch erst zu einem späteren Zeitpunkt geschehen (bspw. beim Ablauf einer Tranche). Nachteilig kann sich auswirken, dass die Erstellung von mehreren Schuldbriefen zusätzliche Kosten verursacht und dass es nicht immer einfach ist, einen Anbieter zu finden, der bereit ist, nur einen Teil der Finanzierung in einer im Grundbuch nachrangigen Position zu übernehmen.

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Maira Gall