tag:blogger.com,1999:blog-48858125378743113772024-02-25T22:13:51.447+01:00LawBlogSwitzerland.chSchweizerisches Daten-, Technologie- und Cybersecurity-Recht für Praktiker. Neuigkeiten aus dem juristischen Berufsalltag von Rechtsanwälten und Datenschutzexperten.20130202http://www.blogger.com/profile/14467798160923821135noreply@blogger.comBlogger4125tag:blogger.com,1999:blog-4885812537874311377.post-25520397169259146132017-01-25T20:54:00.001+01:002017-01-25T20:54:52.396+01:00Bundesrat lehnt Volksinitiative "Mehr bezahlbare Wohnungen" ab<div style="text-align: justify;">
Gemäss <a href="https://www.admin.ch/gov/de/start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-65381.html">Medienmitteilung vom 25. Januar 2017</a> lehnt der Bundesrat in einem Grundsatzentscheid die am 18. Oktober 2016 eingereichte Volksinitiative <a href="http://www.zahlbaremieten.ch/unsere-initiative">"Mehr bezahlbare Wohnungen"</a> ab. Dem Parlament soll jedoch eine Aufstockung der Kredite zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus unterbreitet werden, wobei das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (<a href="https://www.wbf.admin.ch/wbf/de/home.html">WBF</a>) mit der Ausarbeitung einer entsprechenden Vernehmlassungsvorlage beauftragt wurde.<br /><br />Der Bundesrat hat die Ablehnung damit begründet, dass die mit der Initiative geforderten Instrumente und Zielgrössen weder realistisch noch marktkonform seien. Ferner habe die Wohnraumversorgung in erster Linie durch die Privatwirtschaft zu erfolgen; der gemeinnützige Wohnungsbau sei als marktergänzendes Segment zum Schliessen von Angebotslücken zu sehen.<br /><br />Die Ablehnung wurde jedoch mit einem Rahmenkredit verbunden, mit welchem in den nächsten Jahren der für die Darlehensgewährung an gemeinnützige Wohnbauträger bestehende <a href="https://www.wbg-schweiz.ch/dienstleistungen/finanzierung/fonds_de_roulement">Fonds de Roulement</a> aufgestockt werden könne. Über die Höhe des Rahmenkredits wird der Bundesrat im Zusammenhang mit der Eröffnung des Vernehmlassungsverfahrens beschliessen.<br /><br /><b><a href="http://www.lawblogswitzerland.ch/p/blog-page.html">Urs Kunz</a></b></div>
<div class="blogger-post-footer">http://www.lawblogswitzerland.ch</div>LawBlogSwitzerlandhttp://www.blogger.com/profile/06606732453370422114noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4885812537874311377.post-24141954465791698372016-09-24T18:18:00.001+02:002016-09-24T18:18:35.429+02:00BGer 4A_647/2015: Zeitpunkt der Erklärung der Herabsetzung des Mietzinses gem. Art. 259d OR<div style="text-align: justify;">
Liegt ein Mangel in der Mietsache vor, kann der Mieter gegenüber dem Vermieter gem. <a href="https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html#a259d">Art. 259d OR</a> erklären, dass er den Mietzins herabsetzt. Das <a href="http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza://11-08-2016-4A_647-2015&print=no">Bundesgericht</a> hatte sich zur Frage zu äussern, zu welchem Zeitpunkt diese Herabsetzungserklärung gültig abgegeben werden darf. Das Obergericht des Kantons Zürich war der Auffassung, dass diese Erklärung nach Vertragsbeendigung verspätet erfolgt und daher als nicht erfolgt gilt.<br /><br />Im zu beurteilenden Fall wurde die Erklärung seitens des Mieters erst nach der fristlosen Kündigung ausgesprochen. Das Bundesgericht setzte sich intensiv mit Lehre und Rechtsprechung auseinander (<a href="http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza://11-08-2016-4A_647-2015&print=no">Erw. 8.2</a>) und gelangt zum Schluss, dass dem Gesetzeswortlaut lediglich die Dauer der Herabsetzung entnommen werden kann („<i>Zeitpunkt, in dem er </i>[der Vermieter] <i>vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels</i>“). Ausserdem stellt das Bundesgericht fest, dass mit der Auflösung des Mietvertrages die Herabsetzungsdauer ebenso beendet wird.<br /><br />Darüber hinaus könne dem Gesetzeswortlaut nicht entnommen werden, dass die Erklärungsabgabe in zeitlicher Hinsicht mit der Dauer der Herabsetzung verknüpft wäre und entweder vor, während oder nach dieser abgegeben werden müsste (<a href="http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza://11-08-2016-4A_647-2015&print=no">Erw. 8.3.1</a>). Das Bundesgericht schlussfolgerte, dass demnach keine zeitliche Beschränkung besteht und einzig Verwirkungs- und Verjährungsnormen Anwendung finden. An einer rückwirkenden Herabsetzung bestehe ein aktuelles Interesse. Ausserdem habe die Herabsetzung keine Warnfunktion, wie dies bspw. bei der Androhung der Hinterlegung der Fall sei (<a href="http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza://11-08-2016-4A_647-2015&print=no">Erw. 8.3.3</a>).<br /><br />Zuletzt stellt das Bundesgericht klar, dass der Mieter allerdings nicht ohne entsprechende (substanziierte) Mängelanzeige den Mietzins im Nachhinein einfach herabsetzten darf. Vielmehr dürfe der Vermieter aufgrund des Vertrauensprinzips davon ausgehen, dass die Mietzinsen nachträglich nicht reduziert werden, wenn der Mieter trotz des Mangels die gegenseitigen Pflichten als nach wie vor ausgewogen betrachte, namentlich indem die Mietzinsen vorbehaltslos beglichen werden (<a href="http://relevancy.bger.ch/php/aza/http/index.php?lang=de&type=show_document&highlight_docid=aza://11-08-2016-4A_647-2015&print=no">Erw. 8.3.4</a>).<br /><b><br /><a href="http://www.lawblogswitzerland.ch/p/blog-page.html">Andreas Dudli </a></b></div>
<div class="blogger-post-footer">http://www.lawblogswitzerland.ch</div>LawBlogSwitzerlandhttp://www.blogger.com/profile/06606732453370422114noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4885812537874311377.post-55303710266677667802015-10-12T20:36:00.000+02:002016-02-21T12:12:38.800+01:00Weniger Schlichtungsverfahren in Miet- und Pachtangelegenheiten<div style="text-align: justify;">
Gemäss <a href="https://www.news.admin.ch/message/index.html?lang=de&msg-id=58919">Medienmitteilung</a> des Bundesamtes für Wohnungswesens (<a href="http://www.bwo.admin.ch/">BWO</a>) sind bei den Schlichtungsbehörden im 1. Halbjahr 2015 im Vergleich zum 2. Halbjahr 2014 leicht weniger neue Verfahren in Miet- und Pachtangelegenheiten eingeleitet worden. Es handelt sich um einen Rückgang von 677 Verfahren. Zu behandeln waren damit noch 21‘209 Verfahren. Im ersten Semester 2015 wurden 14‘676 Fälle erledigt; 6‘533 Fälle waren Mitte 2015 noch pendent.<br />
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Bei den erledigten Verfahren wurde in knapp mehr als der Hälfte der Fälle eine Einigung erzielt (Vergleich, Klageanerkennung oder Klagerückzug). Bei circa 1/6 der Fälle kam es zu keiner Einigung, was zu der Erteilung einer Klagebewilligung führte. Etwa 1/4 der Fälle wurde anderweitig erledigt (bspw. durch Nichteintreten oder Gegenstandslosigkeit), die restlichen Fälle betrafen Urteilsvorschläge der Behörden sowie direkte Entscheide bei kleinen Streitwerten.<br />
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<b><a href="http://www.lawblogswitzerland.ch/p/blog-page.html">Urs Kunz </a></b></div>
<div class="blogger-post-footer">http://www.lawblogswitzerland.ch</div>LawBlogSwitzerlandhttp://www.blogger.com/profile/06606732453370422114noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-4885812537874311377.post-30870538781671430272014-11-07T16:28:00.000+01:002014-11-07T18:20:53.732+01:00Vormietzins soll Mietern bekannt gegeben werden<div style="text-align: justify;">
Gemäss <a href="https://www.news.admin.ch/message/index.html?lang=de&msg-id=54986">Medienmitteilung vom 29.10.2014</a> will der Bundesrat mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt schaffen:</div>
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Auf der Grundlage der <a href="http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00179/00204/index.html?lang=de">Ergebnisse der Vernehmlassung zu einer Änderung des Mietrechtes im Obligationenrecht (OR)</a> hat der Bundesrat das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) beauftragt, bis April 2015 eine Botschaft samt Gesetzgebungsentwurf zu Handen des Parlaments auszuarbeiten. Dabei werden u.a. folgende Aspekte berücksichtigt:</div>
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Gemäss den in die Vernehmlassung gegebenen Vorschlägen soll bei einem Mieterwechsel mittels eines Formulars der bisherige Mietzins gesamtschweizerisch bekanntgegeben und eine allfällige Mietzinserhöhung begründet werden. </div>
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Zudem soll bei Mietzinserhöhungen und der Anpassung von Nebenkostenakontobeträgen neu eine mechanische Unterschrift (Faksimile) möglich sein. </div>
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Wurde ein gestaffelter Mietzins vereinbart, so ist bei einer Anpassung die Verwendung eines Formulars nicht mehr nötig, es genügt eine einfache schriftliche Mitteilung. </div>
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Mietzinserhöhungen infolge wertvermehrender Investitionen sollen im ersten Jahr seit dem Beginn des Mietvertrages nur dann wirksam werden, wenn die Mietenden beim Vertragsabschluss darüber informiert wurden.</div>
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Die mietrechtlichen Formulare sollen im Zusammenhang mit Mietzinserhöhungen, Bekanntgabe des Vormietzinses sowie Kündigung des Mietverhältnisses neu durch den Bund erlassen oder genehmigt werden und nicht mehr durch die einzelnen Kantone.</div>
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<a href="http://www.lawblogswitzerland.ch/p/blog-page.html">Urs Kunz</a></div>
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<div class="blogger-post-footer">http://www.lawblogswitzerland.ch</div>LawBlogSwitzerlandhttp://www.blogger.com/profile/06606732453370422114noreply@blogger.com